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宏皓:许家印如何玩转金融地产
10月12日,胡润研究院发布《胡润百富榜2017》。榜单显示,许家印以2900亿元的身价首次登顶中国首富。他的财富几乎是去年的4倍。他的中国首富是如何炼成的。

高负债下的“圈地运动”

恒大的关键词有很多,而最让人印象深刻、出现频次最高的有两个:一个是高土储;另一个是高负债。

2006年,恒大引入美林、德意志银行等多家国际知名投资机构约10亿美金的投资后,开始疯狂“圈地”。到2008年,恒大从偏安广州一隅到全国22个城市,土储面积增至4600万平方米,翻了8倍。而彼时,各大房企放缓拿地速度,2008年,碧桂园的土储面积稍逊恒大,为4439万平方米;富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米,均约为恒大土储面积的一半。

然而,2008年土储面积的成倍增长,于恒大而言只是开始。

恒大在之后的“圈地运动”中显得更加果敢。2010年,房企拿地基本处于停滞状态,消耗库存是房企间达成的无声默契。而这个时候恒大反其道行之,大手笔买买买,成为房企中的“一股清流”。2010年,恒大土储面积再次翻番达到9600万平方米,不但成为了全国最大的“地主”,还比土储面积位居第二的绿地集团高出一倍。

伴随高土储一同到来的还有高负债。2008年恒大负债合计199.39亿元,而这一数字在2009年为499.14亿元,2010年涨至830.86亿元。虽然高负债在房地产行业已成常态,但每年负债额几乎成倍增长的房企却仅恒大一家。

高负债一方面有利于房企抓住机会快速扩张;另一方面也容易给企业带来“资金链紧张”的沉重打击。然而让公众不解的是,2008IPO失败后,恒大资金链几近断裂,已经在高土储上“栽了跟头”的恒大为何还打算在同一个地方摔两次。

恒大对“圈地”的热情在房企中显得有点特立独行甚至一意孤行。不过时间证明恒大的眼光确实独到,随后各大房企加入圈地热潮、“地王”频现,而恒大却早已凭借先发优势低成本购入大量土储。

俗话说,“舍不得孩子,套不到狼。”2017630日,恒大土储面积达到2.76亿平方米,且今年上半年新增土储就超过6000万平方米,遥遥领先其他房企;此外,恒大负债合计13248亿元,几乎相当于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。

在高土储和高负债的策略下,地产行业起步较晚的恒大一路狂奔。2016年,恒大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科,最终成为龙头老大。

今年以来,恒大股价更是持续走高,727日许家印资产净值超过万达集团董事长王健林,成为国内地产首富;918日,恒大股票涨至27.75港元,再创历史新高,许家印也因此成为中国首富。许家印高负债需要大量的资金,资金从那里来,只有融资,走金融地产之路。

向金融地产转型

伴随房企股价高涨的,还有对房地产前景的不看好,恒大未来将要面对的绝不仅仅只有“高负债”和“高土储”这两大包袱。

恒大的转型不仅仅停留于房地产,还意味着更多元化的发展,而多元化的目的是为了帮助恒大实现轻资产。不光是恒大,越来越多的房地产企业走上了多元化的发展道路,比如万达的“去地产”模式、地产+金融、地产+旅游的多重组合方式。

恒大的“房地产+金融服务业”,加的也是多元化。恒大在其2017年中报提到,2016年集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局,完成了由“房地产业”向“房地产+金融服务业”的转型。

许家印明白只有"地产+金融"才是最赚钱的! 从实业全面撤退,或许不是战败,也不是没有战斗力,而是主动剥离,跑出当下越来越没甜头、没搞头、没盼头苦逼实体经济,将之前天真幼稚的地产+消费实业梦想,务实地修正为地产+金融,这才是许家印这笔交易的初心。     恒大,正在加速扩大其金融版图。

  1021日有消息称,恒大、万赢证券和众安保险正在筹备发起成立一家中外合资证券公司。

随后,广东省金融监管部门就上述消息向媒体回应:“恒大与香港万赢证券计划联手筹建CEPA协议下合资券商公司恒赢证券,根据中国证监会官网公开显示,相关资料已受理。”

  或许可以说,恒大牵手万赢证券、众安保险的“绯闻”焦点,是一场关于许家印、马云、马化腾、马明哲及欧亚平的资本布局。

  恒大布局金融全牌照

  许家印的规划将以中国恒大集团为集团性控股平台,搭建旗下拥有多个A股或H股上市公司的投资集团,而两大核心业务则是地产及金融。

  恒大集团总裁夏海钧曾如是表示:“3333(中国恒大)里面的业务也有可能分拆出来,形成旗下多个A股上市公司和H股上市公司的控股体系。无论上市与否,实际上理清恒大只有两个板块,一个地产,一个金融。”

  据官方介绍,恒大金融集团成立于201510月,是中国恒大集团布局的旗舰型产业集团,集保险、银行、资产管理等主营业务为一体,旗下拥有恒大人寿保险有限公司、恒大金融投资有限公司、恒大金融资产管理有限公司,立足“金融互联网”战略发展,积极开拓全牌照金融业务。

   恒大金融集团当前已经是恒大发展的业务重心,其扩张规模和实现金融全牌照的方式不限于收购银行、信托及证券等金融机构。

  成立不久的恒大金融集团,在银行、保险、券商、小贷等领域都有布局和动作。

  201511月,恒大集团正式对外确认收购中新大东方人寿50%的股权,成为中新大东方人寿第一大股东,并将其更名为恒大人寿。

  自去年起,恒大人寿保费开始快速攀升。据保监会披露的数据,2016上半年,恒大人寿保户投资款新增交费199.45亿元,同比增长达2741.42%

  317日,恒大集团旗下互联网金融平台恒大金服正式上线。据介绍,恒大金服拥有保险经纪、保理等相关金融牌照,可以利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务。

  428日,恒大公开披露,与盛京银行的5名内资股股东签订协议,将以100.16亿元收购约10.02亿股盛京银行内资股,加上此前已持有的约5.77亿股H股,恒大合计持有盛京银行27.24%股权。

  虽然由于港交所“上市公司公众持股水平不得低于25%”的规定,恒大其后曾沽出5.77亿股盛京银行H股,但截至目前,恒大依然持有盛京银行17.28%股权。

  而在8月份,有消息指,恒大集团已经以5.7亿元完成对广西集付通的收购,曲线获得了支付牌照。

金融资本全面扩张

2016年,许家印全面布局金融业。高调推出恒大金服,恒大金服拥有保险经纪、保理等相关金融牌照及业务经营资质,利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务,包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。

  近几月来,恒大频频豪掷巨资在A股买买买。

  截至目前,许家印分别用旗下的恒大人寿和中国恒大两个平台合计买入了13A股上市公司的股票。

  其中,恒大人寿目前进入股东榜的A股公司共有十家,除上文提到的粤宏远A金科股份外,还有智光电气中航动控、宝鹰股份、金螳螂世纪游轮腾达建设京运通平高电气等。

除了保持恒大地产的优势外,许家印表示也要向全牌照进军,金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融的全牌照目标,一个恒大帝国正在成形。

许老板绕不开的金主中植系

  去年的万科股权之争赚足了市场的眼球,而其中恒大豪孤掷91.1亿元更是让人瞠目结舌。在恒大负债率高企的情况下,从哪里一下子筹来那么多钱?

   恒大收购万科的91.1亿元并非来源于恒大自有资金,而是通过中融信托成立信托计划募集得来。其实恒大与中融信托一直保持着密切的合作,且恒大和中融也均在各自行业内代表着激进的作风。

  2014年,恒大地产在5个月内通过9家信托公司发行17款产品,仅中融信托便为其发行了6款。即便在地产信托风险上升时期,中融信托仍然保持与恒大稳固的合作关系。2015年,恒大西成、御景等项目的融资中都还能见到中融信托的身影。

提及中融信托,就绕不开其背后的实际操盘者——中植系。

   关系老铁的神秘“大D会”

  除了给恒大提供弹药的中植系之外,“大D会”也在许家印不断壮大的过程中起到不可忽视的作用。

  所谓“大D会”,据传是因为新世界发展创办人郑裕彤热爱“锄大D”(一种纸牌玩法),经常与朋友“锄D”,著名的“D脚”有许家印、郑家纯,英皇集团主席杨受成,中渝置地的老板张松桥、华人置业董事长刘銮雄等。

  内地发迹的许家印本来跟香港的地产大佬搭不上边,但因许家印旗下的楼盘喜欢明星营销,一来二往中得以认识香港英皇老板杨受成,后者搭线将许家印引荐给了郑裕彤。

  据称,20083月,恒大启动全球路演并公开招股,但美元想到金融危机吹袭,恒大的上市计划不得不被搁浅,而此前为了恒大上市,许家印早在前几年就已经在全国铺下了巨大的摊子,资金链一度异常紧张。

  许家印急赴香港搬救兵,为了取得郑裕彤的信任,每周都要和郑吃一次饭,并去郑家打牌。他跟郑裕彤玩锄大D,跟郑家纯玩斗地主,玩得不亦乐乎。锄大D玩了3个月之后,许家印打动了郑裕彤。许家印凭着出色的交际能力与郑裕彤很快便成为朋友,二人之间感情堪称忘年之交。

  20086月,郑裕彤没有对深陷困境的许家印坐视不理,他联合科威特投资局以及此前已投资恒大的国际投行美林、德意志银行等战略投资者为恒大输血5亿美元,为许家印度过危机走出最关键一步。

  恒大在港上市不足半年后,房地产新政致地产股普遍下跌,恒大亦未能幸免。但就在20104月,恒大获得了“大D会”成员之一刘銮雄及其华人置业的“输血”。恒大宣布向华人置业及刘銮雄发行6亿美元的新增票据,其中华人置业认购3.5亿美元,刘銮雄则自掏腰包认购2.5亿美元。

  去年8月,紧跟着许家印的脚步,郑裕彤家族和张松桥一起入局万科股权之战。新世界御用券商鼎佩证券已持有万科H8.84%,张松桥旗下私募基金Nexus Capital已持有万科H11.54%

  加之中国恒大已购入的6.82%股份,许家印,郑裕彤,张松桥三人截至今年8月底,增持万科AH 股合共斥资近200亿元。“大D会”此次介入万科,为护航许家印,最终恒大超越了安邦,成为万科第三大股东。今年6月,恒大权衡利弊292亿转让万科股权给深铁那是后话。

  “大D会”这些年接二连三的为恒大护航,最终在客观上协助了许家印摘得了首富的桂冠。

许家印再次大手笔进入互联网金融领域——317 日,恒大互联网金融平台恒大金服正式上线。

恒大金服取得了保险经纪、保理等相关金融牌照及业务经营资质,利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务,包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。

数据显示,2月份,市场上总计6000款个人理财产品,平均收益率为4.24%。从恒大金服官网上看到,目前恒大推出了10项理财产品,其中新手专享产品预期年化10%,起投金额仅100元,目前已售光。有410万起投的理财产品,预期年化收益率在6.5%——8%,其中两项已售光。

许家印曾表示,恒大集团的发展基本格局是以房地产为基础,互联网金融为两翼,带动相关产业高速跨越发展时期。

而今天的恒大已经不是一个单一的房地产公司。在恒大的金融产业版图里,目前恒大已参股、控股了银行、保险、互联网金融。金融+地产成就了许家印的中国首富。

去年年底,中央经济工作会议确定了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。

从调控政策来看,20179月份楼市政策发布密集,单月合计多达45个城市(含央行等部门)发布了有关房地产内容政策52次。政策密集程度超过了201610月份。2017年以来截至昨日,有关房地产内容政策已经接近180次。在这样的背景下房地产行业必须转型升级,如何转型升级呢?

房地产行业商业模式变革——向金融地产转型

   金融地产,是与房地产活动有关的一切金融活动。金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点:从资本角度涉足于房地产开发各个环节,通过开发外包与概念提升相结合,注重资产增值与现金回收。盈利特性:赢利来源贯穿房地产产业链各环节,既有短期参与开发销售回收投资,也有长期租金收入,总体盈利丰厚。资金需求:资金需求较高,流动性要求强。核心能力:融资能力,资产管理能力,投资分析能力。发展趋势:国外房地产运营的主要模式之一,国内刚刚起步,随市场发展前景宽阔。