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宏皓:北京的房价真下跌了20%吗?

最新数据显示,5月成交量同比下滑65%、中介费普遍下调、地产中介出现关店潮……“3·17新政”后,地产中介俨然成了调控打击的重灾区。根据伟最新统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%

目前二手房成交量已经降到了冰点,价格相比“3·17新政”出台前也下降了10%以上,买卖双方的博弈关系出现逆转。未来,房价还有进一步下降的空间。那么,北京的房价真的已经开始走向下坡路了吗,今后的房地产走向又将如何?

据悉,数据统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让人感到“很惊讶”,因为在一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌,到2014年年底,经历了一整年也就下跌了15%左右,这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控,房价确实有出现“腰斩”的,但也是在6-9个月以后了,调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

楼市不像股市那么大起大落,跌20%就该崩盘了。5月北京地区的房价大约下跌了1%-2%,这个跌幅已经不小了,虽然不多,但代表了趋势性的变化。那么,小范围的下跌是否代表楼市将整体降温?

首套房贷款利率飚升,房子还是用来住吗?

6月开始,北京、上海、深圳、广州相继出现房贷利率大幅上调的现象,银行收紧房贷的动作已经在一线城市铺开,并且逐步蔓延至杭州二线城市。目前,部分银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮1.1倍,二套房则上浮至1.2倍。

虽然1.11.2看起来是一个小数字,但是,比起此前的8折、8.5折,利率已经上升了40%左右了。将首套房的房贷利率上调到这样的水平,实在让人难以理解。我们不禁要问,按照这样的调控方式和手段,“房子还是用来住的”要求还能落实吗?

面对无序上涨的房价,采取一定的调控手段与措施,是完全必要的,也是十分重要的。但是,以怎样的方式调控,调控的重点放在哪里,也是需要认真研究和思考的。因为,调控的目的不是让所有人、特别是普通居民买不起房、住得上房,而是让他们能够在力所能及的范围内购房或租房。如果动辄采取“一刀切”的方式,把刚需也调控掉了,这样的调控,就值得好好反思了。

当调控不是作为手段,而是作为工具来使用时,也就只能出现目前这样的状况。为什么楼市调控效果不佳,开发商、炒房者等不把楼市调控政策放在眼里,除了房地产已经绑架了银行、绑架了政府之外,很重要的一个方面,就是调控政策的或紧或松、大起大落,缺乏可持续性和稳定性,慢慢地,开发商、炒房者等就掌握了这个规律,摸透了政府及其金融机构的脾气。相反,广大居民由于没有政策手段、没有足够的购房资金、没有话语权,则只能随着政策看来看去,继而陷入买涨不买落的怪圈之中。

需要注意的是,首套房房贷利率显然不是“一般的政策”,而是事关百姓居住的大问题。房地产市场调控的目的不是遏制刚需,而是遏制投资和投机,遏制各类炒房。银行此举,等于将刚需也划入到投资和投机的行列之中,把刚需也牢牢控制住了。这样做的结果,就是在积聚房价上涨的能量、注入房价上涨的动力。因为,一旦刚需被严重遏制,新的矛盾就会出现,政策就有可能需要调整。到时候,房价就有可能出现新一轮快速上涨,从而给投资和投机者带来新的空间,而广大居民则又一次遭受财富洗劫。

北京重点学区房“跳水”背后:成交量大减 中介劝降价

最新的消息是,北京的学区房大跌上百万,还卖不出去。北京房价基本是全国房价的风向标,涨的时候,是领头羊,跌的时候,也是领头羊。曾经一天一个价的北京学区房近来开始下跌,备受青睐的东西城学区房有的甚至降价近百万元人民币。

北京西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区,也是北京二手房房价的高地。北京西城区陶然亭地区因多个小区可以上陶然亭小学和育才小学,甚至直升北师大附中和育才中学,令这个区的二手房源多年来炙手可热,成为买家聚焦的热点。但是,近来该区的房价也开始下跌,有的甚至下跌了近百万元。近日从北京东西城多个“学区房”市场发现,曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑,引发价格松动,不少房源价格跳水近百万元。从今年三月开始的这一波最严楼市调控,至今已经快三个月的时间。在限购、限贷、限售组合拳的打击之下,各地楼市成交量均出现不同幅度的下滑。

北京自317日开启的新一轮楼市调控,被称为“史上最严调控季”。在首付比抬高、认房又认贷等措施外,教育部门等部门也加入进来——不久前,相关教育部门介绍,今年多校划片的参与学校和比例都将增加,西城三小学也试点多校划片入学。

随着一系列严格且严密的楼市调控,贷款购房首付和利率也双双提高,不少购房人暂缓购房脚步,正逐步从激进转向观望,房地产投机现象得到遏制。宏皓教授分析表示,目前恐慌性抢房、业主跳价毁约的情形基本看不到了,买卖双方的博弈关系已经逐渐逆转,正在向买方市场转变。北京方面,二手住宅交易量可能已经接近市场底部。价格方面,由于前期涨幅过大,特别是一些前期翻倍或者多倍涨幅的地区,其降幅有可能还将进一步扩大。新政在限贷方面卡得比较紧,现在买房的基本都有贷款记录,所以就要认定为二套。

全国来看,成都、厦门、福州、青岛等超过30多个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。业内普遍预测,随着调控政策的持续,未来全国整体房价将进一步回调。

5月房地产投资增速年内首现回落,大型房企销售放缓

6月14日,国家统计局发布20171-5月份全国房地产开发投资和销售情况报告。1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。这也是2017年以来,房地产开发投资增速首次出现回落。

截至20174月,一二线城市多数城市价格普遍上涨10%以内,部分城市上涨超过10%或下跌,累计同比销售面积有升有降,分化严重。一线城市中,北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%,其中北京下降28%,上海下降44%,深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%,深圳房价年初至今呈负增长。

去年销售排名靠前的七个核心二线城市(南京、天津、武汉、郑州、石家庄、合肥、苏州)和三个一线城市(北京、上海、深圳),在散点图上都处在销售面积深度萎缩的区域,与普通二线城市相比呈现两极分化格局。

普通二线城市多集中在销售面积正在增长、价格上涨10%以内的区域。有意思的是,一线城市里的广州在销售面积增速和价格变动上都更接近普通二线城市。广州年初至今价格持平,销售面积上涨14%

2016年初至今,北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞。一次是163-5月,一次是169-11月。1611月后,北京认房认贷的限购新政起了作用。1612-172月,北京二手房价平量缩。17年春节之后,虽然北京二手房小幅缩量上涨,但是17年以来二手房成交面积已经连续负增长。

房地产市场冷清,特色小镇悄然兴起

今年全国两会期间,特色小镇话题热度不减。民建中央在今年两会上提交了《关于高质量推进特色小镇规划建设的提案》,而全国政协委员、民建上海市委专职副主委徐钧健也带来了《关于特色小镇建设不能搞运动的建议》。自20167月住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》以来,各地积极开展培育特色小镇的探索尝试。有的省市提出计划建设100个,有的则达到200个。

各方参与特色小镇建设热情高涨,值得称赞。然而,值得注意的是,从内涵到外延都在发生偏离甚至变味的“特色小镇”日益多见。有的生搬硬套国内外先进地区发展模式,培育建设过程中重数量、轻质量;有的以传统思维谋划特色小镇建设,注重房地产开发,忽略了配套设施建设;甚至有些地方不考虑实际情况,盲目投资,最后造成劣币驱逐良币,真正好的镇没有得到应有的支持······很多特色小镇或者“夭折”或者“昙花一现”。中国金融家俱乐部能够帮助地方政府构建具有“生命力”的特色小镇。

中国金融家俱乐部主席、著名金融学家宏皓教授表示,出台支持城镇化长期发展的金融和配套政策,通过长租转售、私募股权投资、房屋共享机制等创新手段和方法,吸引一批高素质和高收入的人群来城镇生活和创业,真正使特色小镇持久发展,为县域经济提供新动力。缓解目前房地产的压力。

随着改革政策推进、金融手段创新、建筑理念变革和人的追求变化等一系列外部环境的改变,中国县域经济正迎来新的发展契机,创新型金融产品与特色产业的融合,会增强特色小镇对城市人口的吸引力,“扶贫不如‘搬富’。如果一些特色小镇能吸引高素质和高收入的人群,他们的到来会让小镇更有活力和潜力,经济也会持久发展,可以预见,未来一批紧邻经济发达大城市的特色小镇及其所属县区将会实现较快发展。

谈到近年来有些小镇以发展文化旅游产业为特色,宏皓教授表示,这样的小镇有些是很成功的,比如乌镇、古北水镇。但有些只是节假日热闹、平时比较冷清,不仅存在“千镇一面”的问题,而且不能使得当地劳动力大规模就业,而解决农村富余劳动力就业是中国经济发展的大问题之一。发展县域经济离不开城市资本和工业经济的支撑,现在中国存在低价工业化和高价城市化的矛盾,存在食品安全、大城市病、一线和部分二线城市房价高企、地方政府债务较重、社会资本总体不能大规模“下乡”等问题,解决之道就是把大城市的人吸引到小城镇来,在发达大城市周边形成多个卫星城,而有了创新的政策和手段,是可以让城市人口动心“下乡”的。

金融学家宏皓教授在讲授时下预定量最大的课程《房地产企业打造特色小镇操作实务》时详细的介绍了政府与企业合作模式包括产业基金及PPP模式,那么关于如何运用产业基金再创经济辉煌,我国的产业基金的现状以及产业基金要根据各地不同的情况选准产业,宏皓教授通过案例为企业家阐述。中国金融家俱乐部致力于为会员单位提供更好的服务与指导。目前已经有蒙古源流文化旅游产业园、黑龙江省富锦市产业园等作为俱乐部的会员单位,俱乐部为其通过产业基金来搭建投融资平台,建立金融安全风险防范体系,提供资本运作服务等方式助推园区发展。通过金融创新工具重塑产业园区发展新模式。郑州国家经济技术开发区作为中国金融家俱乐部理事单位,中国金融家俱乐部也在积极帮助经济开发区进行转型升级的具体落实。在经济新常态的大背景下,正确运用金融创新工具可以推动地方政府经济区转型升级,帮助所有的地方政府化解地方债务危机并且帮助地方政府招商引资,打造地区经济的核心竞争力,进而推动中国的所有行业全面转型升级,打造中国经济的升级版。

中国金融家俱乐部将大力推进与特色小镇及地方政府的合作与交流,帮助特色小镇的企业解决资金、市场、人才、品牌、技术等发展难题,将小镇打造成为世界一流的产业集群。

宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。现在政府面临多方面难题,包括房地产业的发展困境,现在政府要做的就是去库存,转嫁风险。宏皓教授是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。同时在资产管理方面为企业的资产做合理资产配置,通过金融创新工具建立各种投资对冲组合,使企业做强主营业务的同时,每年还能有30%以上的稳健的投资收益。

宏皓教授熟知特色小镇创新的规划理念和方法、发展产业链经济、构建新型产业生态、建立园区产业基金的实操方法,可以就特色小镇目前遇到的实际问题的解决思路及具体措施都做了详细的表述。